传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿

原标题:传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿

传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿瑞安房地产旗下项目“武汉天地”图,图片来源:网络

出品|搜狐财经

作者|吴亚

时隔五年后,瑞安房地产(股票代码HK:00272,下称“瑞房”)再传出拟分拆旗下商业地产业务中国新天地于港交所单独上市的消息。7月27日的市场消息显示,瑞房已就中国新天地上市事宜与潜在顾问机构作初步洽商,预期最快明年完成上市,集资约5亿美元,折合人民币约为32.52亿元。

虽然此后,瑞房方面曾回复媒体称,对前述消息不做任何评论,但还是引发了业界对这一分拆传闻的广泛关注。因最早在2012年时,瑞房就曾公告拟分拆中国新天地上市的计划,之后还将中国新天地分离为独立公司、并引入投资者,但该上市计划最终在2016年3月被按下暂停键至今。

彼时,瑞房给出的理由是“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式。”之后,瑞房收回此前出售给投资者的中国新天地股份,后者重新成为其控制的全资附属公司。

目前,中国新天地负责营运管理上海新天地、虹桥天地等7个项目。受疫情等综合因素影响,2020年该等项目出租率及租金收入有所下滑。瑞房全年营收也同比腰斩、归母净利润现近八年来的首次亏损为-7.04亿元。

分拆过往:筹划近四年后终止

最近一次瑞房关于中国新天地分拆的公开表态,是在2019年3月举行的2018年财报发布会上。瑞房主席罗康瑞谈曾表示:“过去几年,我们都在尝试深入去研究上市的可能性,但最重要的是,上市的话资产的价格折让实在太大了,所以我们目前没有这方面的计划。”

从时间线上来看,瑞房分拆中国新天地的计划,最早始于8年前。2012年5月,瑞房公告,已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议,而港交所已确认可进行建议分拆。

该公告显示,中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司,此次分拆让中国新天地可透过全球发售筹集资金,部分所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金,以提升及扩大其物业组合。另一部分所得资金预期,将用于结清中国新天地与瑞房之间的若干公司间债项结余。

传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿图片来源:瑞房2012年5月公告

虽然刊发了公告,围绕中国新天地的分拆事宜,瑞房方面此后也做了不少工作。但该上市计划在2016年宣告终止,瑞房方面并未提交招股书。

彼时为了分拆上市,于2013年瑞房曾将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地,并独立独立营运中国新天地;2014年,中国新天地为新天地控股引入加拿大投资者Brookfield,后者注资7.5亿元美元,获得了近22%的权益。

同年,时任中国新天地行政总裁的黄勤道,在接受媒体采访时表示,对于分拆上市一定会选择资产比较成熟的时候,“没有几百亿不会考虑上市,这是我们的期望,2015年下半年会是一个比较合适的时机。”

正当外界以为一切准备就绪时,2015年6月,黄勤道辞去了中国新天地行政总裁职务及瑞安集团旗下的诸多重要公司职务,提前退休

此后,在2016年3月举行的瑞房2015年财报发布会上,瑞房主席罗康瑞(瑞安集团创始人、主席,瑞房集团实控人)正式宣布了上市暂停。

“鉴于公司目前的主要任务是出售成熟的商业资产来获得高额回报,最大化地实现资产价值,我们认为现阶段安排中国新天地上市,并非充分反映其资产价值的最佳方式,因此决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。”彼时,罗康瑞如此表示。

在他看来,“如果把这些收租物业上市,以目前的市场条件,不但可能拿不到市场价格,还要给一个比较大的资产折让。但是如果现在就卖掉这些资产,可以给股东带来最大收益。”

此前于2014年,瑞房以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店。2015年,又以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业。至此,关于中国新天地上市的事情暂停了。

2018年末,瑞房以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地控股已发行股份约21.894%,及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券,新天地控股重新成为中国新天地全资附属公司。

从2016年和2019年的两次公开表态来看,阻挡在中国新天地上市面前的始终是估值问题。瑞房的态度也很明显:如果价格低了,那上市就没有意义。

7个在管商业物业去年租金收入20.84亿元

瑞房2004年成立,是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司,2006年10月在港交所上市。

据其官方网站,业务分为四条线:中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理。而中国新天地主要负责营运管理瑞房旗下的商业物业,主要包括上海新天地、虹桥天地、武汉天地等7个商业物业。

受疫情和瑞房向租户提供租金优惠及其他纾缓措施等综合因素的影响,2020年,瑞房物业组合(包括合营公司及联营公司所持物业)所产生的租金及相关收入同比微降2%至25.28亿元。

其中,中国新天地负责营运管理的7个项目租金收入总计20.84亿元,占物业组合所产生的租金及相关收入总额的82.4%;77%的租金及相关收入来自上海的物业组合,其余则来自中国其他城市。

传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿图片来源;瑞房2020年业绩公告

值得注意的是,瑞房的业绩颇为倚仗来自上海的物业组合。截止2020年末,该等物业组合的资产价值总额约为770亿元,瑞房应占资产价值总额为450亿元,占其物业组合的58%实质权益。

同期,瑞房在全国范围内办公管理面积达192万平方米,于上海持有及管理作零售及办公楼用途的面积达172万平方米、52%已竣工作收租之用。

因疫情对资物业及其他物业资产造成的影响,2020年全年,瑞房实现营收45.97亿元人民币,同比减少56%;归母净利润亏损7.4亿元,为近八年来首亏。

对此,瑞房解释称,主要系2020年上半年公司录得归母净利润亏损16.22亿元;但下半年全部业务均出现可观复苏迹象,录得7.4亿元。

报告期内,瑞房的住宅业务业绩则增长明显,实现合约物业销售额212亿元,同比上升69%,但未跻身百强房企之列。

而拉长时间线来看,瑞房不仅是归母净利润由盈转亏,营收也三连降,对比2018年时的248.41亿元,3年里已缩水超202亿元。

传瑞房拟分拆中国新天地赴港IPO:5年前因“价格太低”止步,年租金收入20亿瑞房近年来业绩概况,图片来源:东方财富choice

在整体业绩承压的大背景下,对于瑞房而言,分拆商业板块不仅可以为自身商业板块的发展聚集资源,无疑也是其作为母公司的一个增长点。与不受资本青睐的房地产行业不同,近年来商管是资本的宠儿,已有不少房企分拆旗下商管业务上市。

如去年年底才上市的华润万象生活(HK:01209),股价从上市首日收盘时的28港元/股,已涨至7月28日收盘的45港元,涨幅60%;总市值1021亿港元,仅次于碧桂园服务,位列55支港股物业股第二名。

上市也是融资的一种手段,瑞房短期还债压力明显。截至2020年年底,其于一年内到期债务为132.6亿元,同期现金及银行存款合计为157.96亿元。

但拆解来看,这157.96亿元中包括抵押予银行的存款13.13亿元、仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。据此计算,瑞房实际可支配的灵活资金为99.77亿元。

今年6月,瑞房发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券;7月9日,瑞房旗下2家全资子公司还曾分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地,以获得现金补偿26.53亿元。返回搜狐,查看更多

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